Hva kan du ta i leie? Slik setter du riktig leiepris

Du og leietakeren avtaler leien, men etter husleieloven § 4-1 kan den ikke være urimelig sammenlignet med det som vanligvis oppnås ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Sammenligningen gjøres på tidspunktet dere inngår avtalen. Finn nivået ved å sammenligne med boliger som leies ut nå i samme område, og bruk SSBs leiemarkedsundersøkelse som kontroll. Startleien betyr mye, fordi den senere bare kan reguleres etter KPI én gang i året. Først etter to år og seks måneder uten andre endringer kan du kreve den tilpasset gjengs leie.

Hva loven tillater

Husleieloven har tre regler som setter rammene for leien i et vanlig boligleieforhold.

• Leien skal være et bestemt beløp (§ 3-1). Er størrelsen ikke avtalt, kan utleier kreve det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår.
• Leien kan ikke være urimelig (§ 4-1). Sammenligningen er med det som vanligvis oppnås ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår, på tidspunktet avtalen inngås. Det er altså nye leieforhold som teller, ikke hva naboen har betalt i ti år.
• For mye betalt leie kan kreves tilbake (§ 4-4). Har leietakeren betalt mer enn kapittel 4 tillater, kan leietakeren kreve differansen tilbake med renter fra dagen beløpet ble betalt, med mindre leietakeren selv var vesentlig medansvarlig.

Reglene kan ikke avtales bort ved boligleie. Husleieloven § 1-2 sier at det ikke kan avtales vilkår som er mindre gunstige for leietakeren enn loven.

Loven har ingen fast grense i kroner eller prosent. «Urimelig» er en konkret vurdering av boligen og markedet der den ligger.

Hva du kan ta betalt for i tillegg

Ved boligleie kan du bare kreve leien, avtalt betaling for strøm og brensel (og for vann og avløp etter målt forbruk), og sikkerhet i form av depositum eller garanti (§ 3-7). Et gebyr for å skrive kontrakten, en «visningsavgift» eller andre tillegg er ikke lov. Har leietakeren betalt noe slikt, kan leietakeren kreve det tilbake.

• Strøm, brensel og vann og avløp. Dere kan avtale at leietakeren betaler en forholdsmessig andel av utgiftene til strøm og brensel, og til vann og avløp når det betales etter målt forbruk (§ 3-1). Leietakeren kan da kreve et årlig regnskap over utgiftene og hvordan de er fordelt (§ 3-4).
• Forskudd. Leien kan kreves forskuddsvis for én måned om gangen, ikke mer (§ 3-2).
• Depositum. Høyst seks måneders leie. Les mer i guiden om depositum.

Skriv tydelig i kontrakten hva som er inkludert i leien. To boliger med samme leie er ikke like dyre for leietakeren hvis den ene har strøm og internett inkludert.

Slik finner du markedsleien

Det sikreste grunnlaget er boliger som leies ut nå, i samme område og med samme egenskaper som din.

1. Finn fem til ti sammenlignbare boliger til leie i samme bydel eller tettsted, helst med samme antall rom og omtrent samme størrelse. 2. Juster for standard. Nytt bad og kjøkken, balkong, heis og parkering trekker opp. Behov for oppussing, støy og dårlig planløsning trekker ned. 3. Juster for hva som er inkludert. Strøm, oppvarming, internett, møbler og hvitevarer gjør stor forskjell. 4. Se på hvor lenge annonsene ligger ute. En annonse som har ligget i flere uker, har trolig for høy pris. Det er prisene på boligene som faktisk blir leid ut, som viser markedet. 5. Kontroller mot SSB. Se om nivået ditt er rimelig sammenlignet med gjennomsnittet for området.

Regn gjerne ut leie per kvadratmeter, men vær forsiktig med å bruke den alene. SSBs tall viser at leien per kvadratmeter er høyest for små boliger og faller med antall rom.

Hva SSBs tall viser

SSBs leiemarkedsundersøkelse for 2025 (publisert 22. desember 2025) viser gjennomsnittlig månedsleie for en toroms leilighet:

• Hele landet: 11 790 kroner
• Oslo og Bærum: 15 260 kroner
• Bergen: 11 870 kroner
• Trondheim: 11 850 kroner
• Stavanger: 11 400 kroner

For hele landet var snittet 8 770 kroner for ett rom, 13 910 kroner for tre rom, 15 640 kroner for fire rom og 16 330 kroner for fem rom eller flere.

Tre forbehold før du bruker tallene:

• Det er gjennomsnitt. Forskjellene innad i en by er store, og standarden på boligen din kan gi et helt annet nivå.
• Tallene gjelder 2025. Leiene for 2026 publiseres etter planen 21. desember 2026.
• Leien er det leietakerne oppgir at de betaler. Om lag 80 prosent i utvalget har ikke strøm inkludert, og om lag 70 prosent har ikke oppvarming inkludert. SSB skriver også at sammenligninger fra ett år til det neste er usikre, fordi utvalget trekkes på nytt hvert år.

Regneeksempel: hva ledige måneder koster

Ola skal leie ut en toroms leilighet i Trondheim. SSBs snitt for en toroms i Trondheim er 11 850 kroner. Leiligheten har nytt bad og balkong, og fem sammenlignbare boliger som er leid ut nylig, lå mellom 12 500 og 13 200 kroner. Strøm er ikke inkludert i noen av dem.

Ola vurderer to leier:

• 13 500 kroner. Over de sammenlignbare boligene. Han regner med at det tar to måneder å få den leid ut.
• 12 800 kroner. Midt i nivået. Han regner med å få den leid ut fra første måned.

Det første året:

• 13 500 × 10 måneder = 135 000 kroner
• 12 800 × 12 måneder = 153 600 kroner

Den lavere leien gir 18 600 kroner mer det første året. Den høyere leien gir 700 kroner mer per måned når leiligheten først er leid ut. Det tar 27 000 / 700 ≈ 39 måneder, over tre år, før de to ledige månedene er tjent inn. Det forutsetter at leietakeren blir boende så lenge, og at det ikke blir flere ledige måneder ved neste bytte.

Begge leiene kan reguleres med KPI hvert år, så forskjellen mellom dem blir omtrent den samme i kroner justert for prisstigning. Tallene er Olas egne anslag. Hvor lenge en bolig står tom, varierer mye med sted, tid på året og hvor godt annonsen er.

Når leien er satt: KPI og gjengs leie

Etter at leien er avtalt, er det to måter å endre den på uten å si opp leieforholdet:

• Indeksregulering etter KPI (§ 4-2). Hver av dere kan kreve leien endret i takt med konsumprisindeksen siden leien sist ble fastsatt. Endringen kan tidligst gjelde ett år etter forrige fastsetting, og den andre må varsles skriftlig minst én måned før. Se guiden om KPI-regulering.
• Tilpasning til gjengs leie (§ 4-3). Har leien stått uendret i minst to år og seks måneder, utenom KPI-regulering, kan hver av dere kreve den satt til gjengs leie. Den nye leien kan tidligst gjelde seks måneder etter at kravet er sendt skriftlig, og ett år etter forrige endring. Den delen av leieverdien som skyldes leietakerens egne forbedringer og innsats, skal trekkes fra.

Blir dere ikke enige om gjengs leie, kan hver av dere kreve at en takstnemnd avgjør det (§ 12-2). Nemnda har tre medlemmer og oppnevnes av tingretten der boligen ligger. Fastsetter den en lavere leie enn du har krevd, betaler du kostnadene. Ellers betaler leietakeren.

Det betyr at en for lav startleie kan bli liggende i lang tid. Starter du 1 000 kroner under markedet, kan du tidligst kreve tilpasning etter to og et halvt år, og den kan tidligst gjelde seks måneder etter kravet.

Leien og lønnsomheten

Leien er den største enkeltfaktoren for yield og kontantstrøm. Ved vanlig utleie av en sekundærbolig er leieinntekten skattepliktig, og du får fradrag for kostnadene. Les mer i guiden om skatt ved utleie av sekundærbolig. Test ulike leienivåer i yield-kalkulatoren før du bestemmer deg, og les guiden om yield for hvordan tallene henger sammen.

Vanlige feil

• Å sette leien etter egne kostnader. Lånet og felleskostnadene dine er ikke noe leietakeren betaler for. Markedet setter rammen, og § 4-1 ser på hva som vanligvis oppnås ved ny utleie.
• Å sammenligne med annonsepriser alene. Prisene i annonser som ligger lenge ute, er ofte for høye.
• Uklart hva som er inkludert. Skriv i kontrakten om strøm, internett og møbler er med.
• Tillegg loven ikke tillater, som kontraktsgebyr eller forskudd for mer enn én måned.
• For lav startleie i tro på at den kan økes snart. Utenom KPI må du vente minst to og et halvt år.

Kilder

Sist kontrollert 28. oktober 2026.

• Husleieloven på Lovdata, sist endret ved lov 12. juni 2026 (i kraft 1. juli 2026): § 1-2 (ufravikelig ved boligleie), § 3-1 (leien, og fordeling av strøm, brensel og vann og avløp), § 3-2 (forskudd for én måned), § 3-4 (strøm, brensel, vann og avløp), § 3-5 (depositum), § 3-7 (forbud mot andre ytelser), § 4-1 (det alminnelige leieprisvernet), § 4-2 (indeksregulering), § 4-3 (tilpasning til gjengs leie), § 4-4 (tilbakebetaling av ulovlig leie) og § 12-2 (takstnemnd)
• SSB: Leiemarkedsundersøkelsen, årgang 2025, publisert 22. desember 2025 (gjennomsnittlig månedsleie etter område og antall rom, strøm og oppvarming, sammenlignbarhet mellom år)