Depositum: regler, depositumskonto og tilbakebetaling

Ved utleie av bolig kan depositumet være høyst seks måneders leie, og det skal stå på en egen, sperret konto i leietakers navn. Utleier betaler for å opprette kontoen, og leietakeren får rentene. Ingen av dere kan ta ut pengene alene mens leieforholdet varer. Når leieforholdet er slutt, får du dekket et krav fra kontoen hvis leietakeren samtykker skriftlig, hvis du får en avgjørelse fra Husleietvistutvalget eller domstolen som er endelig, eller for skyldig leie når særlige vilkår er oppfylt. Krever leietakeren pengene tilbake, har du fem uker på deg fra banken varsler deg.

Hva depositumet skal sikre

Etter husleieloven § 3-5 kan dere avtale at leietakeren stiller et depositum som sikkerhet for skyldig leie, skade på boligen, utgifter ved fravikelse (tvangsutkastelse) og andre krav som følger av leieavtalen. Det er altså ikke bare leien som kan dekkes, men også for eksempel rengjøring som ikke er gjort, eller ødelagte hvitevarer som fulgte med boligen.

Reglene om depositum er ufravikelige ved boligleie. Husleieloven § 1-2 sier at det ikke kan avtales vilkår som er mindre gunstige for leietakeren enn loven. Står det i kontrakten at depositumet skal betales til din konto, eller at du kan bruke det som du vil, gjelder ikke det. Ved utleie av lokaler, for eksempel et kontor eller et lager, kan partene avtale andre vilkår.

Depositumet bør avtales når leieavtalen inngås. Forbrukerrådet skriver at utleier ikke kan forlange depositum etter at leieavtalen er inngått. Har du glemt det i kontrakten, kan du altså ikke kreve det på egen hånd senere.

Hvor mye du kan kreve

Depositumet kan være høyst seks måneders leie. Husleieloven skiller leien fra det leietakeren eventuelt betaler særskilt for strøm, brensel eller vann og avløp (§ 3-4).

Mange utleiere lurer på om de kan kreve både depositum og en garanti for å være på den sikre siden. Det kan de, men etter § 3-6 kan depositum og garanti til sammen ikke være mer enn seks måneders leie.

Et høyere depositum gir mer sikkerhet, men gjør boligen tyngre å leie ut, særlig for unge leietakere som må låne beløpet.

Etter § 3-5 kan det avtales at depositumet skal endres i takt med endringer i leien. Står det i kontrakten, og du regulerer leien etter KPI, kan depositumet følge med, men aldri over seks måneders leie. Står det ikke i kontrakten, skjer det ikke av seg selv. Les mer i guiden om indeksregulering av husleie.

Andre beløp du ikke kan kreve

Etter § 3-7 kan du ved boligleie ikke kreve andre eller større beløp enn leien, avtalt betaling for strøm, brensel og vann og avløp, og sikkerhet etter reglene om depositum og garanti. Et «gebyr for kontrakt», eller ekstra leie i forskudd utover det loven tillater, er ikke lov. Etter § 3-2 kan du ikke avtale forskuddsbetaling av leie for mer enn én måned, med et unntak for studentboliger. Har leietakeren betalt noe i strid med reglene, kan leietakeren alltid kreve det tilbake. Leietakeren kan i tillegg kreve forsinkelsesrente fra den dagen beløpet ble betalt, med mindre leietakeren selv var vesentlig medansvarlig for at det ble betalt.

Depositumskontoen

Depositumet skal settes inn på en særskilt konto i leietakers navn, med vanlige rentevilkår, i en bank som har lov til å tilby tjenesten i Norge. Kontoen kalles gjerne en depositumskonto, og de fleste banker har en egen løsning for det.

• Du betaler opprettelsen. Etter § 3-5 dekker utleier kostnaden ved å opprette kontoen.
• Du kan velge bank, så lenge valget ikke er til vesentlig ulempe for leietakeren. Leietakeren har ikke plikt til å opprette en konto i utlandet.
• Rentene tilhører leietakeren, som kan kreve dem utbetalt mens leieforholdet varer. I studentboliger kan det avtales at rentene skal gå til utleier (§ 11-2).
• Pengene er sperret. Mens leieforholdet varer, kan verken du eller leietakeren ta ut depositumet alene.

Forbrukerrådet presiserer at utleier ikke kan kreve depositumet betalt til sin egen konto. Står pengene på din konto, har du ikke den sperrede kontoen loven bygger på.

Sjekk at pengene faktisk står på kontoen. Vil du at depositumet skal være betalt før leietakeren får nøklene, må det stå i kontrakten som et vilkår for overtakelsen.

Garanti i stedet for depositum

Etter husleieloven § 3-6 kan dere avtale at leietakeren stiller en garanti i stedet for, eller i tillegg til, et depositum. Da binder ikke leietakeren opp egne penger, og en garantist står ansvarlig for kravene garantien dekker, innenfor garantibeløpet. Etter loven kan garantien sikre de samme kravene som et depositum: skyldig leie, skader, utgifter ved fravikelse og andre krav etter leieavtalen. Hva en bestemt garanti faktisk dekker, står i vilkårene for den.

Garanti og depositum kan til sammen ikke være mer enn seks måneders leie. Garantisten kan ikke avtale seg til å betale deg uten hensyn til leietakerens innsigelser mot kravet ditt og samtidig kreve hele beløpet tilbake fra leietakeren. Leietakerens innsigelser kan altså gjøres gjeldende mot garantistens krav. Les vilkårene i garantien før du godtar den: hvilke krav den dekker, hvor lenge den gjelder, og innen hvilken frist du må melde et krav.

Når leieforholdet er slutt

Leietakeren skal levere boligen ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen. Etter § 10-2 gjelder ikke det den forringelsen som skyldes vanlig slit og elde. Loven sier ikke hva som er vanlig slit, så det må vurderes ut fra boligen og hvor lenge leieforholdet har vart. Et gulv som er blitt mattere etter flere års bruk, er et typisk eksempel på slit. En knust benkeplate eller brannmerker er normalt ikke det.

Det viktigste beviset er en overtakelsesprotokoll fra innflyttingen og en fra utflyttingen, med bilder og underskrift fra begge. Uten protokoll er det vanskelig å vise at en skade har oppstått i leieperioden.

Er dere enige om oppgjøret, signerer dere begge et skriftlig samtykke til banken, og banken betaler ut etter det. Det er den enkleste veien.

Når dere er uenige om skader eller rengjøring

Banken kan utbetale depositumet til en av dere når den andre har gitt skriftlig samtykke, eller når det foreligger en rettskraftig dom eller en avgjørelse med samme virkning. Du kan altså ikke selv bestemme at banken skal betale deg for en skade.

Send kravet skriftlig til leietakeren først. Er leietakeren uenig, må du bringe saken inn for Husleietvistutvalget. Etter husleieloven § 12-5 kan forliksrådet ikke behandle tvister om leie av bolig. Husleietvistutvalget behandler tvister om boligleie i hele landet. Det tar et gebyr for å behandle saken, og det er høyere når utleier klager enn når leietakeren gjør det.

Når leietakeren krever pengene tilbake

Krever leietakeren hele depositumet utbetalt, varsler banken deg skriftlig. Etter § 3-5 har du fem uker til å fremme krav om skyldig leie etter reglene under, eller til å dokumentere at det er reist sak. Forbrukerrådet nevner kopi av klagen til Husleietvistutvalget som slik dokumentasjon. Får banken ikke noe innen fristen, og leietakeren ikke har trukket kravet, betales hele beløpet til leietakeren.

Fristen løper selv om du er på ferie. Følg med på post og e-post fra banken i ukene etter at leieforholdet er slutt.

Skyldig leie kan gå raskere

For ubetalt leie har § 3-5 en egen, enklere vei. Etter at leieforholdet er slutt, skal banken betale skyldig leie til deg når tre vilkår er oppfylt:

1. Dere har avtalt skriftlig at leien skal betales til en annen konto i den samme banken som depositumskontoen. 2. Du har dokumentert at leien er skyldig, for eksempel med leiekontrakten og oppsigelsen som viser hvilken periode leien gjelder. 3. Leietakeren har ikke dokumentert at det er reist sak innen fem uker etter at banken varslet leietakeren om kravet.

Har du depositumskontoen i én bank og mottar leien i en annen, gjelder ikke denne veien. Da må du ha leietakerens samtykke eller en avgjørelse, også for skyldig leie. Det er et argument for å la leien gå til en konto i samme bank som depositumet, og skrive det inn i kontrakten.

Regneeksempel

Kari leier ut en leilighet for 14 000 kroner i måneden. Hun kan kreve høyst 84 000 kroner i depositum (6 × 14 000). Hun velger tre måneders leie, 42 000 kroner, som står på en depositumskonto i leietakerens navn i hennes egen bank. Kontrakten sier at leien betales til Karis konto i den samme banken.

Etter to år flytter leietakeren ut. Den siste månedsleien på 14 000 kroner er ikke betalt. Utflyttingsprotokollen viser i tillegg en knust dusjvegg, og Kari har et tilbud på 6 500 kroner for å skifte den.

• Skyldig leie, 14 000 kroner: Begge vilkårene om samme bank og skriftlig avtale er oppfylt. Kari dokumenterer leieperioden for banken. Banken varsler leietakeren, og har ikke leietakeren dokumentert at det er reist sak innen fem uker, betaler banken 14 000 kroner til Kari.
• Dusjveggen, 6 500 kroner: Her må leietakeren samtykke skriftlig. Sier leietakeren nei, må Kari bringe kravet inn for Husleietvistutvalget, og legge ved protokollene, bildene og tilbudet.
• Resten, 21 500 kroner: 42 000 − 14 000 − 6 500 = 21 500. Dette beløpet, og rentene på kontoen, tilhører leietakeren. Kari bør gi samtykke til at det betales ut, så leietakeren ikke venter på et beløp ingen strides om.

Krever leietakeren i stedet hele depositumet utbetalt før Kari har gjort noe, har hun fem uker fra bankens varsel til å fremme kravet om leien eller dokumentere at hun har brakt saken inn.

Vanlige feil

• Depositum til egen konto. Det er ikke lov ved boligleie, og du mister den sperrede kontoen som sikrer kravene dine.
• Mer enn seks måneders leie, eller depositum og garanti som til sammen er mer.
• Ingen protokoll ved innflytting. Da står du svakt når du skal vise at en skade er ny.
• Leien går til en annen bank enn depositumet. Da må du ha leietakerens samtykke eller en avgjørelse også for skyldig leie.
• Fristen på fem uker går ut mens du venter på at leietakeren skal svare.

Kilder

Sist kontrollert 27. oktober 2026.

• Husleieloven på Lovdata, sist endret ved lov 12. juni 2026 (i kraft 1. juli 2026): § 1-2 (ufravikelig ved boligleie), § 3-2 (forskuddsbetaling), § 3-4 (strøm, brensel, vann og avløp), § 3-5 (depositum, konto, renter, kostnader og utbetaling), § 3-6 (garanti), § 3-7 (forbud mot andre ytelser), § 10-2 (tilbakelevering og vanlig slit og elde), § 11-2 (studentboliger) og § 12-5 (Husleietvistutvalget, forliksrådet kan ikke behandle tvister om leie av bolig)
• Forbrukerrådet: Uenige om depositumet? (depositum avtales samtidig med leieavtalen, ikke til utleiers konto, fem uker, klage til Husleietvistutvalget som dokumentasjon, vilkårene for skyldig leie)
• Forskrift om Husleietvistutvalget på Lovdata, sist endret 6. mars 2026 (tvister om boligleie i hele landet, saksbehandlingsgebyr)