Leiekontrakt: 10 punkter som må være med

En leiekontrakt for bolig bør minst ha med partene, boligen, leien og hva den dekker, depositum eller garanti, varighet, oppsigelse, vedlikehold, ordensregler, regulering av leien og en overtakelsesprotokoll. Husleieloven krever ikke at kontrakten er skriftlig, men begge parter kan kreve det (§ 1-4). Det viktigste å vite før du skriver: ved leie av bolig gjelder ikke vilkår som er dårligere for leietakeren enn loven (§ 1-2). Et ulovlig vilkår blir altså ikke gyldig av at leietakeren skriver under.

Hvorfor kontrakten er verdt arbeidet

Mange tvister mellom utleier og leietaker handler om tre ting: hva som var avtalt om leien og tilleggene, når leieforholdet slutter, og hvem som skal betale for skader ved utflytting. Alle tre kan avgjøres på forhånd i en god kontrakt.

Loven fyller ut det dere ikke har avtalt. Står det ingenting om vedlikehold, gjelder § 5-3. Står det ingenting om oppsigelsestid, er den tre måneder (§ 9-6). Kontrakten trenger derfor ikke gjenta hele loven. Den skal få fram det som er spesielt for akkurat denne boligen og dette leieforholdet.

1. Partene

Fullt navn og kontaktinformasjon for deg og leietakeren. Er dere flere utleiere eller flere leietakere, skal alle stå. Leier du ut gjennom et aksjeselskap, er det selskapet som er utleier, med organisasjonsnummer.

2. Boligen og hva som følger med

Skriv adressen, hvilken del av eiendommen som leies ut (hele boligen, en sokkelleilighet eller et rom), og hva som følger med: bod, parkeringsplass, møbler og hvitevarer. Det du har sagt om boligen, teller. Etter § 2-3 har boligen en mangel hvis den ikke stemmer med opplysninger du har gitt, og du ikke har rettet dem tydelig i tide. Etter § 2-4 har den en mangel hvis du ikke har opplyst om noe du kjente eller måtte kjenne til, og som leietakeren hadde grunn til å regne med å få vite. Begge deler gjelder når det kan antas å ha virket inn på avtalen.

3. Leien og hva den dekker

Leien skal være et bestemt beløp (§ 3-1). Skriv også betalingsdag og kontonummer, og hva som er inkludert. Dere kan avtale at leietakeren betaler en forholdsmessig andel av strøm og brensel, og av vann og avløp når det betales etter målt forbruk. Du kan ikke kreve leie for mer enn én måned på forskudd (§ 3-2).

Det du ikke kan, er å legge på andre beløp. Etter § 3-7 kan leietakeren ikke avtales å betale andre eller større beløp enn det som følger av §§ 3-1 og 3-4 til 3-6. Kontraktsgebyr, visningsgebyr og «administrasjonsgebyr» er derfor ikke lov ved boligleie. Har leietakeren betalt et slikt beløp, kan leietakeren kreve det tilbake, som hovedregel med rente fra den dagen det ble betalt, og resten av avtalen gjelder som før.

Hvordan du finner riktig nivå på leien, står i guiden om leiepris.

4. Depositum eller garanti

Depositum kan være høyst seks måneders leie, og det skal stå på en egen konto i leietakerens navn (§ 3-5). Velger dere garanti i stedet, gjelder samme tak for garanti og depositum til sammen (§ 3-6). Skriv beløpet, fristen for innbetaling og hva sikkerheten skal dekke. Alt om depositumskonto, garanti og tilbakebetaling står i guiden om depositum.

5. Varighet

Her gjør mange utleiere den dyreste feilen. En leieavtale er enten tidsubestemt, og løper til den blir sagt opp, eller tidsbestemt, og slutter av seg selv på en avtalt dato (§ 9-2).

For bolig er minstetiden for en tidsbestemt avtale tre år (§ 9-3). Den kan være ett år hvis det gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, og du bor i samme hus. Kortere tid er bare lov hvis du eller husstanden din skal bruke boligen selv, eller du har en annen saklig grunn. Da må leietakeren senest når avtalen inngås, få vite grunnen skriftlig, og boligen må faktisk brukes slik når leietiden er ute.

Velger dere tidsbestemt, må du også skrive i kontrakten at den ikke kan sies opp i leietiden (§ 9-2). Glemmer du det, kan avtalen sies opp etter de vanlige reglene. Fortsetter leietakeren å bo der mer enn tre måneder etter sluttdatoen uten at du skriftlig har bedt om utflytting, blir avtalen tidsubestemt.

6. Oppsigelse

Oppsigelsesfristen er tre måneder til utløpet av en kalendermåned, hvis ikke annet er avtalt (§ 9-6). Skriv fristen i kontrakten, også når dere bruker lovens tre måneder. En tidsbestemt avtale kan sies opp i leietiden bare hvis dere har avtalt det, eller hvis du ikke skriftlig har opplyst at den ikke kan sies opp (§ 9-2).

Kontrakten kan ikke gjøre det lettere for deg å si opp enn loven tillater. En oppsigelse fra utleier skal være skriftlig og begrunnet, og opplyse om at leietakeren kan protestere skriftlig innen én måned, og hva som skjer hvis leietakeren ikke gjør det (§ 9-7). Mangler noe av dette, er den ugyldig. Har leietakeren likevel flyttet etter oppsigelsen, regnes den som godtatt.

7. Vedlikehold

Er ikke annet avtalt, har leietakeren ansvar for dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr som ikke er en del av den faste eiendommen (§ 5-3). Leietakeren skal også teste og skifte batteri i røykvarslere og sjekke brannslukkingsutstyret. Du har ansvar for resten. Må noe som tilhører deg, skiftes ut, er det ditt ansvar, hvis dere ikke har avtalt noe annet.

Vil du at leietakeren skal ta mer, for eksempel maling eller hagestell, skriv det konkret i kontrakten.

8. Ordensregler, dyr og framleie

Leietakeren skal følge vanlige ordensregler og rimelige regler du har fastsatt (§ 5-2). Legg husordensreglene ved kontrakten, så det er klart hva som gjelder for røyking, støy og fellesarealer.

Et forbud mot dyr i kontrakten er ikke absolutt. Etter § 5-2 kan leietakeren holde dyr når gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for deg eller andre som bruker eiendommen.

Framleie krever ditt samtykke (§ 7-2). Men en leietaker som selv skal bo i boligen, kan framleie en del av den med din godkjenning, og den kan du bare nekte hvis forholdene hos framleietakeren gir saklig grunn, eller boligen blir klart overbefolket (§ 7-3).

9. Regulering av leien

Etter § 4-2 kan hver av dere kreve leien endret i takt med konsumprisindeksen, tidligst ett år etter at leien sist ble fastsatt, og med minst én måneds skriftlig varsel. Det trenger ikke stå i kontrakten for å gjelde, men det er lurt å skrive det, så leietakeren vet at leien kan endres. Utregningen står i guiden om KPI-regulering.

10. Overtakelsesprotokoll

Loven krever ingen protokoll, men den er ofte det som avgjør en tvist ved utflytting. Ved tilbakelevering skal boligen være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra alminnelig slit og elde og mangler du selv skal utbedre (§ 10-2). Uten en beskrivelse av standen ved innflytting har du lite å vise til. Gå gjennom boligen rom for rom sammen med leietakeren, ta bilder, noter målerstand og antall nøkler, og la begge skrive under.

Regneeksempel

Eksemplet er tenkt. Kari leier ut en toroms leilighet i Bergen for 14 500 kroner i måneden. Hun bor ikke i samme hus.

• Depositum: høyst seks måneders leie, altså 6 × 14 500 = 87 000 kroner. Hun velger tre måneder, 43 500 kroner, på depositumskonto i leietakerens navn.
• Forskudd: hun kan kreve leien for én måned om gangen, 14 500 kroner, ikke tre måneder på forskudd.
• Gebyr: hun vurderte å ta 1 500 kroner for å lage kontrakten. Etter § 3-7 kan leietakeren kreve det tilbake, så hun lar være.
• Varighet: hun ville ha en avtale på to år. Hun skal ikke bruke boligen selv og har ingen annen saklig grunn, så en tidsbestemt avtale på to år ville blitt regnet som tidsubestemt. Hun velger tre år, og skriver at avtalen ikke kan sies opp i leietiden.
• Regulering: steg KPI med for eksempel 3,0 prosent fra den måneden leien ble fastsatt, kan hun etter ett år kreve 14 500 × 1,03 = 14 935 kroner, med én måneds skriftlig varsel. Tallet 3,0 prosent er bare et eksempel. Bruk tallet fra SSB for din periode.

Vanlige feil

• Tidsbestemt avtale på ett eller to år uten grunn. Den blir regnet som tidsubestemt (§ 9-3).
• Tidsbestemt avtale uten opplysning om at den ikke kan sies opp. Da kan den sies opp etter de vanlige reglene (§ 9-2).
• Gebyrer og forskudd ut over én måned. Ikke lov ved boligleie (§§ 3-2 og 3-7).
• Depositum på din egen konto. Det skal stå på egen konto i leietakerens navn (§ 3-5).
• Ingen protokoll ved innflytting. Da er det vanskelig å vise hva som er skadet ved utflytting.

Kilder

Sist kontrollert 29. oktober 2026.

• Husleieloven på Lovdata, sist endret ved lov 12. juni 2026 (i kraft 1. juli 2026): § 1-2 (ufravikelighet), § 1-4 (avtaleform), §§ 2-3 og 2-4 (uriktige og manglende opplysninger), § 3-1 (leien), § 3-2 (forskudd), § 3-5 (depositum), § 3-6 (garanti), § 3-7 (forbud mot andre ytelser), § 4-2 (indeksregulering), § 5-2 (ro og orden, dyrehold), § 5-3 (vedlikehold), §§ 7-2 og 7-3 (framleie), § 9-2 (tidsbestemte avtaler), § 9-3 (minstetid), § 9-6 (oppsigelsesfrist), § 9-7 (formkrav til utleiers oppsigelse) og § 10-2 (tilbakelevering)