Indeksregulering av husleie: slik KPI-regulerer du leien riktig

Du kan kreve husleien endret i takt med konsumprisindeksen (KPI) uten å si opp leieforholdet. Det følger av husleieloven § 4-2, og for boliger gjelder retten selv om den ikke står i leiekontrakten. Loven stiller tre krav. Økningen kan ikke være større enn KPI-endringen siden leien sist ble fastsatt. Den nye leien kan tidligst gjelde ett år etter at forrige leie ble satt i verk. Og leietakeren må få skriftlig varsel minst én måned før den nye leien gjelder.

Regn ut den nye leien her:

Hva er indeksregulering?

Konsumprisindeksen fra Statistisk sentralbyrå (SSB) måler hvordan prisene på varer og tjenester i husholdningene endrer seg. Når du indeksregulerer, justerer du leien med samme prosent som KPI har endret seg siden forrige leiefastsetting.

Målet er at leien beholder kjøpekraften sin. Det er altså ikke en reell økning av leien, bare en justering for prisstigningen.

SSB publiserer KPI hver måned, med tall for måneden før. Tallene for september 2026 kom 9. oktober og var de siste publiserte da guiden ble oppdatert. Totalindeksen var 104,0 (2025 = 100), og tolvmånedersveksten var 3,4 prosent. Neste tall kommer 10. november 2026.

Hvilke krav stiller husleieloven § 4-2?

1. Økningen kan ikke være større enn KPI-endringen. Du kan regulere med mindre enn KPI, men ikke med mer. Har du avrundet opp til nærmeste hundrelapp, har du krevd mer enn loven tillater.

2. Ett år etter forrige leiefastsetting. Startet leieforholdet 1. oktober 2025, kan første regulering tidligst gjelde fra 1. oktober 2026. Etter en regulering gjelder det samme: neste kan tidligst gjelde ett år etter at den forrige trådte i kraft.

3. Skriftlig varsel med minst én måneds frist. Det må gå minst én måned fra leietakeren har fått varselet til den nye leien gjelder. Paragrafen sier ingenting om hvor tidlig du kan sende varselet. Men et tidlig varsel bygger på en eldre indeks, fordi du bare kan bruke tall SSB har publisert.

Hvordan regner du ut ny leie?

Formelen er enkel:

• Ny leie = dagens leie × ny KPI / KPI da leien sist ble fastsatt

Loven sier ikke hvilke indeksmåneder du skal bruke, bare at økningen ikke må være større enn KPI-endringen etter siste leiefastsetting. Et forsiktig valg er å bruke indeksen for måneden leien sist ble fastsatt, og den siste indeksen SSB har publisert når du sender varselet. Da blir perioden du måler, aldri lengre enn den som faktisk har gått.

Rund ned til hele kroner. Runder du opp, kan du komme over det loven tillater.

Bruk alltid totalindeksen og samme basisår for begge tallene. SSB byttet basisår fra 2015 = 100 til 2025 = 100 fra og med indeksen for januar 2026. Blander du gamle og nye indekstall, blir utregningen feil.

Det er et praktisk valg, ikke et krav, å la den nye leien gjelde fra den første i måneden. I eksempelet kunne den nye leien ha gjeldt fra 1. oktober hvis varselet var sendt senest 1. september 2026. Da måtte utregningen ha brukt den siste indeksen som var publisert på det tidspunktet, så økningen hadde blitt litt annerledes. Med varsel i oktober er to måneder med gammel leie tapt for godt.

Hva om du har glemt å regulere?

Mange utleiere lar leien stå i flere år. Da er to ting viktige.

Du kan ikke kreve ny leie bakover i tid. Ny leie gjelder først fra den datoen varselfristen er ute. Måneder der du kunne ha fått mer, er tapt.

Prisstigningen kan tas med. Loven sier at økningen kan tilsvare KPI-endringen i tiden etter siste leiefastsetting. Har leien stått uendret i to år, kan du som hovedregel ta med KPI-endringen for begge årene i én regulering. Paragrafen setter ingen tidsgrense for perioden.

Perioden starter likevel på nytt hver gang leien fastsettes, for eksempel når dere skriver en ny eller fornyet kontrakt. Har leien stått uendret svært lenge, eller har du sagt at den ikke skal reguleres, bør du spørre en jurist før du krever hele økningen.

Hva bør stå i varselet?

Loven krever bare at varselet er skriftlig og gis med minst én måneds frist. Du må ikke vise utregningen. Men leietakeren forstår og godtar økningen lettere når den er forklart.

Et godt varsel har med:

• dagens leie og ny leie i kroner
• datoen den nye leien gjelder fra
• KPI-tallene du har brukt, med måned og basisår, og lenke til SSB
• en henvisning til husleieloven § 4-2
• hvem leietakeren kan kontakte med spørsmål

Send varselet slik at du kan dokumentere det, for eksempel som brev eller e-post til en adresse leietakeren bruker i leieforholdet. Ta vare på kopien sammen med leiekontrakten. Husk også å endre beløpet på fakturaen, eller be leietakeren endre det faste trekket i banken.

Når kan du kreve mer enn KPI?

KPI-regulering følger bare den generelle prisstigningen. Har markedsleien steget mer, gir husleieloven § 4-3 en egen vei: tilpassing til gjengs leie. Gjengs leie er det som betales ved utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Den delen av leieverdien som skyldes leietakerens egne forbedringer og innsats, skal trekkes fra.

Vilkårene er strengere enn ved KPI-regulering:

• Leieforholdet må ha vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien enn KPI-regulering.
• Kravet må være skriftlig, og den nye leien kan tidligst gjelde seks måneder etter at kravet er satt fram.
• Den nye leien kan tidligst gjelde ett år etter forrige endring av leien.

Gjengs leie er ofte vanskelig å dokumentere, og retten gjelder begge veier. Er gjengs leie lavere enn dagens leie, kan leietakeren kreve den satt ned. Blir dere ikke enige, kan hver av dere kreve at en takstnemnd avgjør det, jf. husleieloven § 12-2.

Hvordan du finner riktig nivå, står i guiden Hva kan du ta i leie?. Er du usikker på om vilkårene er oppfylt, bør du spørre Husleietvistutvalget eller en advokat.

Kan leiekontrakten begrense reguleringen?

For boliger kan ikke kontrakten gi leietakeren dårligere vilkår enn loven, jf. husleieloven § 1-2 første ledd. Et vilkår om at du kan øke leien mer eller oftere enn § 4-2 tillater, er derfor som hovedregel ikke bindende for leietakeren.

Har dere avtalt noe som er gunstigere for leietakeren, for eksempel fast leie i hele leieperioden, kan det derimot binde deg. Det virker bare én vei: et slikt vilkår tar ikke nødvendigvis fra leietakeren retten til å kreve leien satt ned hvis KPI faller.

Ved leie av lokaler kan partene avtale andre regler. Les kontrakten før du sender varsel. Sjekklisten for leiekontrakt viser hva vilkårene om leie bør inneholde.

Hvilke rutiner gjør reguleringen enkel?

• Noter datoen leien sist ble satt i verk, for hver leiekontrakt.
• Sett en påminnelse to måneder før ettårsfristen, så rekker du å sende varselet i tide.
• Bruk siste publiserte KPI, regn ut og rund ned til hele kroner.
• Send varselet skriftlig og ta vare på en kopi.
• Endre beløpet på fakturaen eller i det faste trekket fra datoen den nye leien gjelder.

Har du flere leieforhold, blir det fort mange datoer å holde styr på. Kalkulatoren øverst på siden henter siste KPI fra SSB, så du slipper å lete opp indekstallene selv.

Kilder

Sist kontrollert 2. november 2026.

• Husleieloven på Lovdata, sist endret ved lov 12. juni 2026 (i kraft 1. juli 2026): § 1-2 (ufravikelighet ved boligleie), § 4-2 (indeksregulering), § 4-3 (gjengs leie), § 4-4 (tilbakebetaling av for høy leie) og § 12-2 (takstnemnd)
• SSB: Konsumprisindeksen, publisert 9. oktober 2026, neste publisering 10. november 2026 (KPI 2025 = 100: januar 2025 98,1, september 2025 100,6, september 2026 104,0, tolvmånedersvekst 3,4 prosent)