Skatt ved utleie av sekundærbolig: fradrag, formuesskatt og salg

Leier du ut en bolig du ikke bor i selv, er hele leieinntekten skattepliktig. Du betaler 22 prosent skatt av overskuddet, det vil si leieinntektene minus kostnadene som gir fradrag. Renter på lånet trekkes fra i den alminnelige inntekten din. I tillegg teller boligen med 100 prosent av beregnet markedsverdi i formuen, og en gevinst når du selger er som hovedregel skattepliktig. Til sammen avgjør disse tre tingene hva sekundærboligen faktisk gir deg.

Hva er en sekundærbolig?

Skatteetaten regner en bolig som sekundærbolig når du eier den, men den ikke er din faste bolig ved utgangen av året. Primærboligen er i utgangspunktet boligen der du har folkeregistrert adresse ved årsskiftet, og du kan bare ha én. Utleieboliger, pendlerboliger og boliger du bruker som fritidsbolig er typiske sekundærboliger.

Denne guiden handler om den vanligste situasjonen: du eier en leilighet eller et hus som du leier ut til andre, og som du ikke bruker selv. Leier du ut en del av boligen du bor i, eller hele boligen i korte perioder, gjelder egne regler. Se når utleie er skattefritt.

Skattepliktig fra første krone

Skatteloven § 7-2 gir særregler for utleie av egen bolig og av fritidseiendom du bruker selv. En bolig du ikke bor i eller bruker selv, faller utenfor, og Skatteetaten skriver at utleien da er «skattepliktig fullt ut». Du skatter da av hele leieinntekten, men får fradrag for kostnadene.

Satsen er 22 prosent for personer. Bor du i tiltakssonen, som er Finnmark og sju kommuner i Nord-Troms, er satsen 18,5 prosent. Er kostnadene høyere enn leieinntektene, gir underskuddet fradrag i den alminnelige inntekten din.

Leier du ut mange boliger, eller driver mye korttidsutleie, kan utleien bli regnet som næringsvirksomhet. Skatteetaten har brukt utleie av mer enn fem boenheter som tommelfingerregel, men det er en helhetsvurdering av omfang, varighet og risiko. Et overskudd i næringsvirksomhet kan skattlegges med opptil 50,6 prosent. Er du nær grensen, bør du spørre Skatteetaten eller en regnskapsfører.

Kostnader du får fradrag for

Skatteetaten nevner blant annet disse kostnadene for en utleid bolig:

• kommunale avgifter og eiendomsskatt
• bolig- og innboforsikring for den utleide boligen
• felleskostnader til borettslaget eller sameiet, men ikke den delen som er renter og avdrag på fellesgjeld (rentene på din andel av fellesgjelden trekkes i stedet fra som gjeldsrenter i den alminnelige inntekten)
• vedlikehold
• annonsering, formidling og visninger for å finne leietaker
• festeavgift, hvis du ikke eier tomten
• strøm, oppvarming og renhold, når det er du som betaler, også når det er inkludert i leien
• reiser for visning, vedlikehold og tilsyn
• gebyr for depositumskonto
• slitasje på møbler og innbo når du leier ut møblert

Du får ikke fradrag for formuesskatten på boligen du leier ut, og ikke for avdrag på lån.

Møbler og innbo. Kjøper du møbler hovedsakelig til utleien, og hver gjenstand koster under 30 000 kroner eller varer kortere enn tre år, får du fradrag for hele beløpet samme år. Dyrere gjenstander avskrives med 20 prosent av restverdien i året (saldogruppe d).

Eget arbeid. Gjør du vedlikeholdet selv, kan du få fradrag for verdien av arbeidet, men da må samme beløp føres som inntekt samme år. I praksis går det opp i opp.

Vedlikehold eller påkostning

Dette er skillet som oftest gir feil i skattemeldingen. Vedlikehold er arbeid som setter boligen tilbake i den standarden den har hatt. Det gir fradrag i leieinntekten det året kostnaden kommer. Påkostning er arbeid som gir bedre standard eller endrer boligen. Det gir ikke fradrag i leieinntekten, men legges til inngangsverdien og trekkes fra hvis du senere selger med skattepliktig gevinst.

Eksempler fra Skatteetaten:

• Vedlikehold: maling av rom som var malt før, sliping av parkett, nytt røropplegg, ny varmtvannsbereder av samme størrelse, nytt kjøkken med samme standard som det gamle etter dagens nivå.
• Påkostning: første gangs maling, riving av vegg for å få et større rom, utvidelse av det elektriske anlegget, ny peis, flytting av bad til et annet rom.

Oppgraderer du fra normal til høy standard, er forskjellen mellom de to påkostning. Et nytt bad kan altså bli delt: det som tilsvarer det gamle badet er vedlikehold, og resten er påkostning. Skatteetaten har et eget skjema for å spesifisere vedlikehold og påkostning, og det er lurt å ta vare på fakturaene.

Når du leier ut boligen du bodde i før

Begrensningene under gjelder ikke hvis du kjøper en bolig bare for å leie den ut. De gjelder hvis boligen har vært skattefri for deg (for eksempel som egen bolig) i ett eller flere av de fem siste årene, og leieinntekten nå er skattepliktig.

• Leier du ut mindre enn seks måneder det første året, får du ikke fradrag for vedlikehold det året. Tiden boligen står tom etter at du har flyttet ut, regnes ikke som utleie.
• Leier du ut mer enn seks måneder det første året, får du fullt fradrag for de første 10 000 kronene i vedlikehold hvert år. Av det som overstiger 10 000 kroner, får du 50 prosent fradrag hvis boligen har vært skattefri i alle de fem siste årene, 60 prosent ved fire år, 70 prosent ved tre, 80 prosent ved to og 90 prosent ved ett år. Antall år regnes på nytt hvert år, så fradraget trappes opp til fullt fradrag i løpet av de fem første utleieårene.

Har du bodd i boligen i mer enn fem år, leier den ut i mer enn seks måneder det første året og bruker 100 000 kroner på vedlikehold, blir fradraget 10 000 + 50 prosent av 90 000, altså 55 000 kroner. Bruker du like mye året etter, blir fradraget 10 000 + 60 prosent av 90 000, altså 64 000 kroner.

Formuesskatt på sekundærbolig

Tallene i denne delen gjelder inntektsåret 2026, altså skattemeldingen du leverer våren 2027. Skattemeldingen for 2025 har lavere grenser. For inntektsåret 2026 er formuesverdien av en sekundærbolig 100 prosent av boligverdien Skatteetaten beregner. Til sammenlikning er formuesverdien av en primærbolig 25 prosent opp til 14 millioner kroner, og 70 prosent av verdien over det. Gjelden din trekkes fra i formuen. Har du også eiendeler med verdsettingsrabatt, som primærbolig eller aksjer, blir gjelden redusert forholdsmessig, så fradraget blir litt mindre enn gjelden.

Formuesskatten for 2026 er 0,35 prosent til kommunen og 0,65 prosent til staten av nettoformue over 1 900 000 kroner, til sammen 1,0 prosent. Over 21 500 000 kroner er statens sats 0,75 prosent. For ektefeller dobles grensene. Fordelingen mellom kommune og stat er endret de siste årene. For 2025 var den 0,525 prosent til kommunen og 0,475 prosent til staten, med bunnfradrag på 1 760 000 kroner. Tallene i skattemeldingen for 2025 er derfor ikke de samme.

Boligverdien bygger på SSBs tall for omsatte boliger, og tar hensyn til beliggenhet, areal, byggeår og boligtype. Er den høyere enn det boligen faktisk er verdt, kan du kreve den satt ned ved å dokumentere markedsverdien, for eksempel med en takst. Sjekk også at boligtype, byggeår og areal er riktige i skattemeldingen.

Regneeksempel

Line eier en leilighet hun leier ut for 14 000 kroner i måneden. Hun har ikke bodd i den selv. Tallene er for ett år:

• Leieinntekt: 14 000 × 12 = 168 000 kr
• Felleskostnader, inkludert kommunale avgifter (uten renter og avdrag på fellesgjeld): 36 000 kr
• Eiendomsskatt: 2 600 kr
• Innboforsikring: 2 400 kr
• Maling av to rom som var malt før (vedlikehold): 12 000 kr
• Annonse for ny leietaker: 1 000 kr
• Overskudd av utleien: 168 000 − 54 000 = 114 000 kr
• Skatt av overskuddet (22 prosent): 25 080 kr

Line har 2 000 000 kroner i lån på leiligheten, med 5,0 prosent rente. Rentene er 100 000 kroner i året, og gir fradrag i den alminnelige inntekten hennes. Det reduserer skatten med 22 000 kroner. Utleien øker altså den samlede skatten hennes med rundt 3 080 kroner.

Kontantstrømmen før avdrag blir 168 000 − 54 000 − 100 000 − 3 080 = 10 920 kroner i året.

Så formuen. Skatteetaten har beregnet boligverdien til 4 200 000 kroner, og det er også formuesverdien. Etter fradrag for lånet øker nettoformuen hennes med rundt 2 200 000 kroner. Har hun allerede en nettoformue over 1 900 000 kroner, gir leiligheten rundt 22 000 kroner i formuesskatt (1,0 prosent). Da spiser formuesskatten mer enn hele kontantstrømmen, og hun taper rundt 11 000 kroner i året før verdistigning og nedbetaling av lån.

Eksemplet viser hvorfor det lønner seg å regne på hver bolig for seg. Rentenivå, felleskostnader og formuen du har fra før kan snu et pent overskudd til et underskudd.

Når du selger sekundærboligen

Gevinst ved salg av bolig er bare skattefri når du har eid boligen i mer enn ett år, og selv har brukt hele boligen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget (skatteloven § 9-3 andre ledd). En bolig du bare har leid ut, oppfyller ikke det. Gevinsten skattlegges da med 22 prosent, og et tap gir fradrag.

Gevinsten regnes slik:

• Utgangsverdi = salgssum minus salgskostnader, som meglerprovisjon og annonser
• Inngangsverdi = kjøpesum pluss dokumentavgift, tinglysingsgebyr og påkostninger i eiertiden
• Gevinst = utgangsverdi minus inngangsverdi

Vedlikehold kan ikke trekkes fra i gevinsten. Har du fått fradrag for det i leieinntekten, har du allerede fått fordelen.

Eksempel: Line kjøpte leiligheten for 3 500 000 kroner og betalte 90 000 kroner i dokumentavgift og tinglysingsgebyr. Senere byttet hun til et bedre kjøkken, og 150 000 kroner av det var påkostning. Hun selger for 4 600 000 kroner og betaler 100 000 kroner til megleren. Utgangsverdien er 4 500 000 kroner og inngangsverdien 3 740 000 kroner. Gevinsten er 760 000 kroner, og skatten 167 200 kroner. Uten dokumentasjon på påkostningen hadde skatten blitt 33 000 kroner høyere.

Har du flyttet ut av en bolig du har bodd i, og leier den ut en periode før du selger, kan gevinsten fortsatt være skattefri. Vilkåret er at du har brukt boligen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget avtales. Har du bodd der i minst ett år, betyr det i praksis at salgsavtalen må inngås senest ett år etter at du flyttet ut. Loven har egne regler ved samlivsbrudd, og når du har vært forhindret fra å bo der, for eksempel på grunn av arbeid eller helse. Brukshindringen gjelder bare hvis du ikke kjente til og ikke burde kjent til den da du kjøpte boligen. Sjekk med Skatteetaten om unntakene gjelder deg. Selger du senere, blir gevinsten som hovedregel skattepliktig.

Slik fører du det i skattemeldingen

Skattepliktig leieinntekt og fradragene skal føres i skattemeldingen, på boligen du leier ut. Sjekk at boligen er merket som sekundærbolig, og at opplysningene om boligen stemmer, så formuesverdien blir riktig.

Ta vare på leiekontrakter, kontoutskrifter med leieinnbetalinger og fakturaer for vedlikehold og påkostninger. Påkostningene trenger du først når du selger, kanskje mange år senere.

Kilder

Sist kontrollert 21. oktober 2026. Satsene for formuesskatt og formuesverdi er kontrollert på nytt 27. oktober 2026.

• Skatteetaten: Skatt når du leier ut bolig og eiendom (fradrag, vedlikehold og påkostning, begrensningene ved overgang fra skattefri bruk, møbler)
• Skatteetaten: Formuesverdi av bolig (primær- og sekundærbolig)
• Skatteetaten: Satser for formuesverdi bolig 2026
• Skatteetaten: Satser for formuesskatt 2026 og 2025
• Skatteetaten: Satser for alminnelig inntekt
• Skatteetaten: Skatt når du skal selge bolig eller annen eiendom
• Skatteetaten: Leier du ut bolig eller hytte? Sjekk skattereglene! (pressemelding 1. juli 2021, tommelfingerregelen om næringsvirksomhet)
• Lovdata: Skatteloven § 7-2, § 6-11, § 6-40 og § 9-3