Utleie av egen bolig: når er det skattefritt?

Utleie av en del av boligen du bor i, er skattefri når du selv bruker minst halvparten av boligen, regnet etter utleieverdi. Leier du ut mer enn halvparten, er leien skattefri bare hvis du tjener 20 000 kroner eller mindre på det. Korttidsutleie av egen bolig, for eksempel gjennom Airbnb, er skattefri opp til 15 000 kroner i året, og 85 prosent av det du tjener over grensen er skattepliktig. En bolig du ikke bor i selv, er skattepliktig fra første krone.

De tre reglene for egen bolig

Skatteetaten skiller mellom langtidsutleie og korttidsutleie. Korttidsutleie er utleie til samme leietaker i 29 dager eller mindre. Antall dager regnes for hvert leieforhold. Leier du ut i 30 dager eller mer til samme leietaker, er det langtidsutleie.

• Del av egen bolig, langtidsutleie, og du bor i minst halvparten: skattefritt uansett beløp.
• Mer enn halvparten av egen bolig, langtidsutleie: skattefritt når brutto leie for den perioden er 20 000 kroner eller mindre. Over grensen er all leie fra boligen det året skattepliktig, med fradrag for kostnader.
• Egen bolig, korttidsutleie (under 30 dager): skattefritt når brutto leie er 15 000 kroner eller mindre i året. Over grensen er 85 prosent av det som er over 15 000 kroner skattepliktig, uten fradrag for kostnader.

Reglene står i skatteloven § 7-2 første og andre ledd. Når leien er skattepliktig, er satsen normalt 22 prosent, og 18,5 prosent hvis du er skattemessig bosatt i tiltakssonen (Finnmark og sju kommuner i Nord-Troms). De gjelder boligen du selv bor i. Har du en bolig du ikke bor i, gjelder ingen av dem. Les mer i guiden om skatt ved utleie av sekundærbolig.

Utleie av en del av boligen du bor i

Dette er den vanligste situasjonen: en hybel i kjelleren, en sokkelleilighet eller et rom i leiligheten. Leien er skattefri når du i utleieperioden selv bor i minst halvparten av boligen. Halvparten regnes etter utleieverdi, altså hva delene ville gitt i leie, ikke bare etter kvadratmeter. En stor, mørk kjeller kan derfor telle mindre enn en mindre, men lys og moderne del av huset.

Når vilkåret er oppfylt, er det ingen beløpsgrense. Fordi leien er skattefri, får du heller ikke fradrag for kostnader til den utleide delen.

Er du i tvil om du bor i minst halvparten, bør du skrive ned hvordan du har regnet: areal, standard og hva tilsvarende boliger leies ut for i området. Det er grunnlaget du trenger hvis Skatteetaten spør.

Utleie av mer enn halvparten, eller hele boligen

Leier du ut mer enn halvparten av egen bolig, for eksempel hele boligen mens du er på jobbopphold et halvt år, er leien skattefri bare hvis brutto leieinntekt fra den perioden er 20 000 kroner eller mindre. Brutto betyr hele leien, før kostnader. Grensen gjelder bare leien fra den delen av året der du leier ut mer enn halvparten.

Går du over 20 000 kroner, blir all leieinntekt fra boligen det året skattepliktig fra første krone, ikke bare det som er over grensen. Det gjelder også leie fra en periode der du bare leide ut en mindre del. Korttidsutleie i samme bolig skattlegges fortsatt etter sjablongregelen. Til gjengjeld får du da fradrag for kostnadene ved utleien, og du betaler normalt 22 prosent skatt av overskuddet.

Det er én felle her: har boligen vært skattefri for deg i ett eller flere av de fem siste årene, er fradraget for vedlikehold begrenset (skatteloven § 7-10). Leier du ut mindre enn seks måneder det første året, får du ikke fradrag for vedlikehold det året. Leier du ut mer enn seks måneder, får du fullt fradrag for de første 10 000 kronene, og deretter en andel som øker for hvert år. Reglene er forklart i guiden om sekundærbolig.

Korttidsutleie og Airbnb i egen bolig

Leier du ut boligen du bor i for kortere perioder, gjelder en egen sjablongregel:

• De første 15 000 kronene i året er skattefrie.
• Av det du tjener over 15 000 kroner, regnes 85 prosent som skattepliktig inntekt.
• Den skattepliktige delen skattlegges normalt som kapitalinntekt med 22 prosent.
• Du får ikke fradrag for kostnader ved korttidsutleien, som rengjøring, nytt sengetøy eller servicegebyr. De 15 prosentene som ikke skattlegges, skal dekke slike kostnader.

Grensen var 10 000 kroner til og med inntektsåret 2024, og er 15 000 kroner fra 2025. Leser du eldre artikler eller pressemeldinger, kan de vise det gamle beløpet.

Grensen gjelder for hele året, ikke per gjest eller per utleieforhold. Eier dere boligen sammen, deler dere grensen etter eierandel. To som eier halvparten hver, har altså 7 500 kroner hver. Er boligen ikke seksjonert, og har hver av dere eksklusiv bruksrett til en del som tilsvarer eierandelen, har dere i stedet hvert deres fradrag på 15 000 kroner.

Den samme regelen gjelder for en fritidsbolig du bruker selv i ferier og fritid. Eier du flere slike fritidseiendommer, gjelder grensen for hver av dem.

Korttidsutleie av en bolig du ikke bor i selv, er skattepliktig fra første krone, med fradrag for kostnadene. Det gjelder også om du bare leier ut gjennom Airbnb.

Regneeksempler

Hybel i kjelleren. Kari leier ut en hybel i kjelleren for 7 000 kroner i måneden, hele året. Hybelen utgjør under halvparten av huset regnet etter utleieverdi, og hun bor i resten. Leieinntekten på 84 000 kroner er skattefri. Hun skal ikke føre den i skattemeldingen. Står beløpet likevel ferdig utfylt, for eksempel fordi en formidler har rapportert det, må hun rette det.

Hele boligen i sommer. Ole leier ut hele leiligheten sin til samme leietaker i juli og august, for 12 000 kroner i måneden. Det er langtidsutleie av mer enn halvparten av boligen, og brutto leie blir 24 000 kroner. Det er over 20 000 kroner, så hele beløpet er skattepliktig. Han har betalt 3 000 kroner for annonse og rengjøring etter leieforholdet. Overskuddet blir 21 000 kroner, og skatten 22 prosent av det, altså 4 620 kroner, med vanlig sats. Hadde han leid ut for 9 500 kroner i måneden, ville brutto leie vært 19 000 kroner, og alt skattefritt.

Fordi Ole har bodd i leiligheten selv de siste fem årene, og leier ut mindre enn seks måneder, ville han ikke fått fradrag for vedlikehold det året. Fradraget for annonse og rengjøring påvirkes ikke av den regelen.

Airbnb i egen leilighet. Silje leier ut leiligheten sin via Airbnb mens hun er bortreist, i alt 30 netter fordelt på flere korte opphold. Leien for oppholdene, inkludert rengjøringsgebyret hun tar, er til sammen 60 000 kroner i 2026. Det er dette beløpet som gjelder, før Airbnb trekker vertsgebyret sitt. Servicegebyret gjestene betaler til Airbnb, regnes ikke med.

• Over grensen: 60 000 − 15 000 = 45 000 kroner
• Skattepliktig inntekt: 85 prosent av 45 000 = 38 250 kroner
• Skatt: 22 prosent av 38 250 = 8 415 kroner

Hun får ikke fradrag for rengjøring eller gebyr til plattformen. Tjener hun 15 000 kroner eller mindre i året, er alt skattefritt.

Når utleien blir næringsvirksomhet

Leier du ut mange boliger, kan utleien bli regnet som næringsvirksomhet. Skatteetaten har brukt utleie av mer enn fem boenheter som tommelfingerregel. Du kan også bli regnet som næringsdrivende med én eller to boliger hvis du driver mye korttidsutleie. Det avgjøres ut fra omfang, varighet og om du driver for egen regning og risiko. Et overskudd i næringsvirksomhet kan skattlegges med opptil 50,6 prosent. Er du nær grensen, bør du spørre Skatteetaten eller en regnskapsfører.

Rapportering og skattemeldingen

Selskaper som formidler utleie, som Airbnb, har siden 1. januar 2020 rapportert leieinntekter til Skatteetaten. Inntektene kan derfor stå ferdig utfylt i skattemeldingen. Du er likevel selv ansvarlig for at beløpene er riktige og fullstendige, også for utleie du har ordnet selv.

Får du større leieinntekter enn du regnet med i løpet av året, bør du endre skattekortet for å unngå restskatt.

Ta vare på leiekontrakten, en oversikt over leieinnbetalingene og, ved langtidsutleie av en del av boligen, hvordan du har regnet ut at du bor i minst halvparten. For skattepliktig utleie trenger du også kvitteringer for kostnadene.

Hva med salg senere?

Utleie kan også påvirke skatten når du selger. Gevinst ved salg av egen bolig er skattefri når du har eid boligen i mer enn ett år og selv har brukt hele boligen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget. Leier du ut en mindre del av boligen og bor i minst halvparten selv, er gevinsten normalt også skattefri. Har du leid ut hele boligen i lang tid før salget, kan vilkåret falle bort. Sjekk reglene hos Skatteetaten før du selger, eller les mer i guiden om sekundærbolig.

Kilder

Sist kontrollert 27. oktober 2026 mot sidene til Skatteetaten. Lovteksten er kontrollert gjennom Skatte-ABC, ikke direkte på Lovdata.

• Skatteetaten: Skatt når du leier ut bolig og eiendom (22 prosent, opptil 50,6 prosent ved næringsvirksomhet, ingen fradrag ved korttidsutleie av egen bolig, begrensning i vedlikeholdsfradraget, eksempel med 20 000 kroner)
• Skatteetaten: Fritaksbehandlet egen bolig og fritidseiendom (15 000 kroner, 10 000 kroner i 2024, 85 prosent)
• Skatteetaten: Satser for alminnelig inntekt (22 prosent, 18,5 prosent i tiltakssonen, 2026)
• Skatteetaten: Korttidsutleie (29 dager eller mindre per leieforhold)
• Skatteetaten: Utleie under Ski-VM, pressemelding 25. februar 2025 (15 000 kroner for korttidsutleie av egen bolig, kapitalinntekt, skattekortet)
• Skatteetaten: Kraftig vekst i innrapporterte leieinntekter, pressemelding 17. juli 2025 (grensen per fritidseiendom, rapportering fra formidlere)
• Skatteetaten: Leier du ut bolig eller hytte? Sjekk skattereglene!, pressemelding 1. juli 2021 (halvparten etter utleieverdi, 20 000 kroner brutto, grensen gjelder hele året, næringsvirksomhet)
• Skatteetaten: Skatt når du skal selge bolig eller annen eiendom
• Skatteetaten: Skatte-ABC 2025/26 (B-17 utleie av egen bolig og 20 000-kronersregelen, B-15 salg, B-18 begrensningen i vedlikeholdsfradraget, T-12 tiltakssonen)
• Lovteksten: skatteloven § 7-2, § 7-10 og § 9-3 på Lovdata