Skatt på utleie: privat eller AS?

Eier du utleieboligen privat, er pengene dine når skatten på 22 prosent er betalt. I et AS betaler selskapet de samme 22 prosentene, men du betaler utbytteskatt i tillegg når du tar ut overskuddet. Skal du bruke leieinntekten privat, er privat eie som regel enklest og gir lavest skatt. AS kan lønne seg når overskuddet blir stående i selskapet og brukes til nye boliger.

Hvordan skattes utleien når du eier privat?

Leier du ut en bolig du ikke bor i selv, er leieinntekten skattepliktig fra første krone. Du trekker fra kostnadene som gir fradrag, for eksempel kommunale avgifter, forsikring, felleskostnader og vedlikehold. Av overskuddet betaler du 22 prosent skatt.

Bor du i tiltakssonen, som er Finnmark og sju kommuner i Nord-Troms, er satsen 18,5 prosent. Rentene på lånet trekker du fra i den alminnelige inntekten din.

Er kostnadene og rentene høyere enn leieinntekten, gir underskuddet fradrag mot lønn og annen inntekt samme år. Det er en reell fordel de første årene med høye renter eller stort vedlikehold.

Selger du boligen, er gevinsten skattepliktig med 22 prosent, og et tap gir fradrag. Unntaket er når du har eid boligen i mer enn ett år og brukt hele boligen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget (skatteloven § 9-3).

Hvilke kostnader som gir fradrag, og skillet mellom vedlikehold og påkostning, står i guiden om skatt ved utleie av sekundærbolig. Leier du ut en del av boligen du bor i, kan utleien være skattefri. Se når utleie er skattefritt.

Hvordan skattes utleien i et aksjeselskap?

Eier et aksjeselskap boligen, er det selskapet som har leieinntekten. Selskapet trekker fra de samme typene kostnader og rentene på sitt eget lån, og betaler 22 prosent skatt av overskuddet. Satsen er den samme som for personer, men aksjeselskap får ikke den lavere satsen i tiltakssonen.

Det som er igjen etter skatt, tilhører selskapet, ikke deg. Vil du bruke pengene privat, må de tas ut, vanligvis som utbytte.

Utbytte skattes med 37,84 prosent i 2026. Skatteetaten regner det ut ved å gange utbyttet med 1,72 og skatte resultatet med 22 prosent. Du får et skjermingsfradrag som tilsvarer en risikofri avkastning på det du har betalt for aksjene (skatteloven § 10-12), så en liten del av utbyttet kan bli skattefri. For de fleste utleieselskap med lite innskutt kapital utgjør det lite.

Selskapet kan også betale deg lønn. Da betaler selskapet arbeidsgiveravgift, og du betaler skatt på lønnen som annen lønnsinntekt. Om lønn eller utbytte lønner seg, avhenger av resten av inntekten din, og det bør en regnskapsfører regne på.

Har selskapet underskudd, blir underskuddet i selskapet. Det kan trekkes fra i senere års overskudd i selskapet (skatteloven § 14-6), men ikke i lønnen din. Selger selskapet boligen, skattes gevinsten med 22 prosent i selskapet. Et selskap kan ikke bruke boligen som egen bolig, så fritaket for gevinst på egen bolig gjelder ikke.

Hvor mye skatt blir det på 100 000 kroner?

Regnestykket under viser forskjellen når de samme pengene skal brukes privat.

Lar du i stedet de 78 000 kronene bli stående i selskapet og bruker dem som egenkapital i neste leilighet, betaler du bare de 22 000 kronene i selskapsskatt. Utbytteskatten kommer først når pengene tas ut, kanskje mange år senere.

Det er hovedgrunnen til at noen velger AS. Men utsatt skatt er ikke spart skatt. Tar du ut pengene til slutt, må du regne med utbytteskatt.

Eksemplet er forenklet. Det tar ikke med kostnadene ved å drive selskapet, som kan være flere tusen kroner i året, og heller ikke formuesskatt.

Er formuesskatten lavere i AS?

Ikke regn med det. Eier du boligen privat, teller en sekundærbolig med 100 prosent av boligverdien Skatteetaten beregner, og gjelden trekkes fra. Det er forklart i guiden om skatt ved utleie av sekundærbolig.

Eier du boligen gjennom et AS, er det aksjene som er formuen din. Aksjer i et selskap som ikke er på børs, settes i 2026 til 80 prosent av selskapets skattemessige formuesverdi.

Hvordan boligen verdsettes inne i selskapet, følger egne regler, og det er ikke sikkert at du ender lavere enn ved privat eie. Regn på din egen situasjon med en regnskapsfører før du lar formuesskatten avgjøre valget.

Hva skjer når du flytter boligen inn i et AS?

Mange eier allerede en utleiebolig privat og lurer på om de skal flytte den inn i et selskap. Det koster som regel penger.

Det regnes som et salg. Du og selskapet er to forskjellige skattytere. Skattedirektoratet har lagt til grunn at en overføring av bolig til eget aksjeselskap vurderes på samme måte som et salg til en utenforstående. Har boligen steget i verdi siden du kjøpte den, skatter du 22 prosent av gevinsten, med mindre vilkårene for skattefritt salg av egen bolig er oppfylt.

Dokumentavgift. Når hjemmelen til en selveierbolig tinglyses på selskapet, betaler selskapet dokumentavgift på 2,5 prosent av salgsverdien. For en leilighet til 4 000 000 kroner er det 100 000 kroner.

Nytt lån. Lånet ditt følger ikke automatisk med. Selskapet må som regel ta opp et eget lån, og banken setter egne krav til et selskap.

Kjøper du neste bolig direkte i selskapet, unngår du gevinstskatten ved overføring. Selskapet må likevel betale dokumentavgift når det kjøper en selveierbolig. Avgiften regnes av salgsverdien når hjemmelen tinglyses.

Hva koster det å ha et AS?

Et aksjeselskap må ha en aksjekapital på minst 30 000 kroner (aksjeloven § 3-1). Selskapet har plikt til å føre regnskap, levere skattemelding for selskapet og sende årsregnskap til Regnskapsregisteret hvert år.

Små selskap kan på visse vilkår velge bort revisor. Mange utleiere bruker en regnskapsfører, og det koster fort mer enn skattefordelen gir med én leilighet.

Kan du bo i boligen som AS-et eier?

Boligen tilhører selskapet, ikke deg. Det er her mange går i fella.

Bor du der selv, eller lar barna leie billig, kan fordelen derfor bli skattlagt som utbytte til deg. Skattedirektoratet har lagt til grunn at fordelen som hovedregel settes til markedsverdien av bruken. Selskapet kan i tillegg bli uttaksbeskattet for fordelen (skatteloven § 5-2).

Er boligen kjøpt mest av hensyn til deg som eier, kan uttaket regnes ut fra selskapets kapitalkostnad, og da hjelper det ikke alltid å betale markedsleie. Skal du eller familien bruke boligen, bør du snakke med en regnskapsfører først.

Når passer privat eie, og når passer AS?

Privat eie passer når

• du har én eller noen få boliger,
• du vil bruke leieinntekten privat, eller trenger den til å betjene lånet,
• du kan få bruk for fradrag for underskudd de første årene, eller
• du ikke vil ha regnskapsplikt og årlige kostnader til et selskap.

AS kan passe når

• du vil bygge opp flere boliger over tid og lar overskuddet bli i selskapet,
• du kjøper boligene i selskapet fra start, så du slipper å flytte dem inn, og
• du er villig til å ha regnskap, egne lån og skille mellom selskapets og dine penger.

Valget avhenger av formuen din, lånene, hvor lenge du skal eie og hva du skal bruke pengene til. Har du tenkt på et holdingselskap, arv eller salg av selskapet senere, gjelder egne regler. Snakk med en regnskapsfører eller Skatteetaten før du bestemmer deg.

Vil du se hva boligen faktisk kaster av seg, kan du regne på yield for utleieboligen. Guiden om skattemeldingen for utleiere viser hvor tallene føres når du eier privat.

Kilder

Sist kontrollert 3. november 2026.

• Skatteetaten: Satser for alminnelig inntekt (22 prosent for personer og selskap, 18,5 prosent i tiltakssonen)
• Skatteetaten: Faktor for oppjustering av gevinst, tap eller utbytte på aksjer (1,72 og 37,84 prosent for 2026)
• Skatteetaten: Satser for formuesskatt 2026 (verdsettingsrabatt 20 prosent for aksjer og 0 prosent for sekundærbolig)
• Skatte-ABC: Ikke-børsnoterte aksjer i norske selskap
• Skatte-ABC: Tiltakssonen i Finnmark og Nord-Troms
• Skatteetaten: Dokumentavgift (2,5 prosent av salgsverdien)
• Skattedirektoratet: Realisasjon av bolig til eget aksjeselskap (BFU 41/03)
• Skatteklagenemnda: Uttaksbeskatning ved utleie til aksjonær under markedspris (NS 40/2018)
• Skattedirektoratet: Aksjonærs vederlagsfrie bruk av selskapets bolig (BFU 39/05)
• Lovdata: Skatteloven § 10-11 annet ledd (sitatet, hentet 3. november 2026)
• Lovdata: Skatteloven § 5-2, § 9-3, § 10-11, § 10-12 og § 14-6
• Lovdata: Aksjeloven § 3-1 og § 7-6
• Lovdata: Regnskapsloven § 1-2 og § 8-2
• Lovdata: Dokumentavgiftsloven (§ 6 om hvem som betaler, § 7 om grunnlaget)
• Lovdata: Folketrygdloven § 23-2 (arbeidsgiveravgift)