Skattemelding for utleiere: steg for steg

Leier du ut en bolig du ikke bor i selv, må du som regel føre leieinntekten og kostnadene i skattemeldingen selv. Fristen er 30. april. Du skatter av overskuddet, det vil si leien minus kostnadene som gir fradrag, og satsen er normalt 22 prosent. Boligen skal i tillegg stå riktig i formuen, som sekundærbolig. Den sikreste rekkefølgen er å samle tallene før skattemeldingen kommer, sjekke det som er forhåndsutfylt, føre utleien, kontrollere boligen og lese beregningen før du leverer.

Denne guiden gjelder deg som eier boligen privat og leier den ut på vanlig måte. Leier du ut en del av boligen du bor i, kan utleien være skattefri, og da trenger du som regel ikke føre den. Se når utleie er skattefritt. Skatteetaten sier selv at skattepliktig utleie skal oppgis i skattemeldingen. Er du usikker på om din utleie er skattepliktig, gir veilederen på skatteetaten.no/utleie et svar etter noen spørsmål.

Før du begynner: hvilket år gjelder det?

Skattemeldingen du får våren 2027, gjelder inntektsåret 2026. Det er leien du fikk og kostnadene du betalte i 2026 som skal med, og boligen skal stå med verdien for 2026. Skatteetaten sender ut skattemeldingen i mars og april. Satsene i denne guiden gjelder 2026.

Steg 1: Samle tallene i januar

Du sparer tid når tallene ligger klare før skattemeldingen kommer. Du trenger:

• Leieinntektene for hele året. Summen av husleien du har fått inn, per bolig. Er strøm, oppvarming eller renhold inkludert i leien, regner Skatteetaten med at det er du som betaler kostnadene. Da gir de fradrag, og hele leien du får inn, regnes med i inntekten.
• Kostnadene, med bilag. Kommunale avgifter, eiendomsskatt, forsikring, felleskostnader, annonsering, vedlikehold og eventuelle møbler og innbo.
• Et skille mellom vedlikehold og påkostning. Vedlikehold setter boligen tilbake til den standarden den hadde, og gir fradrag. Påkostning gjør boligen bedre eller endrer den, og gir ikke fradrag i leieinntekten. Skatteetaten nevner blant annet maling av rom som var malt fra før og sliping av parkett som vedlikehold, og utvidelse av det elektriske anlegget og innsetting av peis som påkostning. Påkostning tar du vare på dokumentasjonen for, fordi den kan trekkes fra ved et senere skattepliktig salg.
• Felleskostnadene uten fellesgjeld. Ligger boligen i et borettslag eller sameie med fellesgjeld, skal avdrag og renter på fellesgjelden trekkes ut før du fører felleskostnadene som fradrag.

Har du eid boligen og bodd i den selv, og leier den ut for første gang, kan vedlikeholdsfradraget være begrenset de første årene. Leier du ut mindre enn seks måneder det første året, får du ikke fradrag for vedlikehold det året. Leier du ut lenger, får du fullt fradrag for de første 10 000 kronene, og deretter en andel som avhenger av hvor mange av de fem siste årene boligen var skattefri. Skatteetaten har en tabell for dette. Se skatt ved utleie av sekundærbolig.

Steg 2: Sjekk det som er forhåndsutfylt

Skattemeldingen er forhåndsutfylt, ikke ferdigutfylt. Når du logger inn, ser du gjennom dette først:

• Boligen. Utleieboligen skal stå under temaet Bolig og eiendeler, med beregnet markedsverdi og formuesverdi. Sjekk at den står som sekundærbolig, og at boligtype, byggeår, p-rom (arealet Skatteetaten bruker) og eierandel stemmer.
• Lånet og rentene. Banken rapporterer lån og renter, og de er forhåndsutfylt. Du får fradrag for rentene der, så du skal ikke føre dem en gang til blant kostnadene for utleien.
• Leieinntekt fra en formidler. Selskaper som formidler utleie og tar betalt for det, skal rapportere leieinntektene til Skatteetaten. Leier du ut gjennom et slikt selskap, kan beløpet dukke opp i skattemeldingen. Sjekk at det er riktig og komplett. Fra 1. januar 2026 gjelder nye regler for rapportering fra digitale plattformer, og den første rapporteringen etter dem skjer i januar 2027, for inntektsåret 2026.

Skatteetaten får leie rapportert fra formidlere. Leier du ut selv, uten formidler, må du regne med at leien ikke står i skattemeldingen, og at du må føre den selv.

Steg 3: Legg til utleien

Står ikke utleien i skattemeldingen fra før, legger du den til. Skatteetaten beskriver det slik: nederst i skattemeldingen velger du «Se alle opplysninger du kan legge til», og får en liste over alt du kan føre. Lista kan sorteres etter tema. På skatteetaten.no ligger veiledningen om utleie under Bolig og eiendeler.

Før så leieinntekten for året og kostnadene som gir fradrag. Det er overskuddet, leien minus kostnadene, som skattlegges. Skjemaet RF-1189, som utleiere brukte før, er ikke i bruk fra og med inntektsåret 2023. Opplysningene føres nå rett i skattemeldingen.

Er kostnadene høyere enn leien, får du et underskudd. Når leieinntekten er skattepliktig, gir underskuddet fradrag.

Steg 4: Før kostnadene riktig

Skatteetaten nevner blant annet disse kostnadene som fradragsberettigede når du leier ut en bolig du ikke bruker selv:

• kommunale avgifter og eiendomsskatt for den utleide boligen
• bolig- og innboforsikring for boligen
• felleskostnader til borettslaget eller sameiet, uten avdrag og renter på fellesgjeld
• vedlikehold, men ikke påkostning
• annonsering, formidling og visning
• festeavgift, hvis du ikke eier tomten
• strøm, oppvarming og renhold når du betaler det
• reiser til visning, vedlikehold og tilsyn
• gebyr for depositumskonto
• oppmåling av boligen når arealet skal rapporteres for formuesverdien

Møbler og innbo du kjøper hovedsakelig til utleien, og som taper verdi ved slitasje, kan du trekke fra i kjøpsåret når hver ting koster under 30 000 kroner eller varer kortere enn tre år. Ting som koster 30 000 kroner eller mer, avskrives med 20 prosent av restverdien hvert år. Formuesskatten på boligen gir ikke fradrag.

Gjør du vedlikeholdet selv, er reglene strenge: du får bare fradrag for verdien av eget arbeid hvis du fører det samme beløpet som inntekt. Det gir altså ingen skattebesparelse.

Steg 5: Kontroller boligen i formuen

For en sekundærbolig er formuesverdien 100 prosent av markedsverdien Skatteetaten beregner. Står utleieboligen feilaktig som primærbolig, blir formuen for lav. Står den riktig, men verdien er for høy, kan du rette opplysningene om boligen. Er de riktige og verdien fortsatt for høy, kan du kreve at boligen verdsettes etter dokumentert markedsverdi. Gyldig dokumentasjon er en takst fra en kvalifisert takstmann, en verdivurdering fra en eiendomsmegler som kjenner området, eller salg av den samme eller en tilnærmet lik bolig i samme område. Takstmannen eller megleren må ha sett boligen innvendig og utvendig, og dokumentasjonen må være fra etter 1. januar i inntektsåret. For skattemeldingen for 2026 betyr det dokumentasjon fra 2026 eller senere.

Eier du boligen sammen med andre, skal alle eierne oppgi like opplysninger om boligen.

Steg 6: Les beregningen og lever

Før du leverer, ser du den foreløpige beregningen av skatten. Viser den restskatt, kan du betale beløpet med en gang i stedet for å vente på fakturaen. Betaler du senest 31. mai, slipper du renter på restskatten. Ellers legges det på renter, og fakturaen kommer etter skatteoppgjøret.

Lever innen 30. april. Rekker du ikke det, kan du søke om utsatt frist på skatteetaten.no. Du får høyst én måned, og søknaden må komme inn senest 30. april. Du kan ikke søke etter at fristen har gått ut. Er du lønnstaker eller pensjonist og ikke leverer, regnes skattemeldingen som levert med det som var forhåndsutfylt. Da mangler leien du skulle ført selv.

Leier du ut mange boliger, eller driver mye korttidsutleie, kan utleien bli regnet som næringsvirksomhet. Da kan overskuddet skattlegges med opptil 50,6 prosent, og det gjelder egne regler og frister. Er du usikker, bør du spørre Skatteetaten eller en regnskapsfører.

Steg 7: Etter at du har levert

Skatteetaten skriver at du ikke trenger å sende dokumentasjon før de spør etter den. Ta derfor vare på bilagene for kostnadene du har ført. Skatteetaten bruker blant annet opplysninger fra formidlere til å målrette kontrollene. Den som ikke følger reglene, kan få tilleggsskatt.

Finner du en feil, kan du endre og levere på nytt, også etter fristen. Skatteetaten skriver at du kan gjøre endringer tre år tilbake i tid.

Begynte du å leie ut i løpet av året, eller fikk du større leieinntekter enn du regnet med, bør du også endre skattekortet. Da blir trekket riktig og du slipper en stor restskatt neste år.

Regneeksempel: Ingrid leier ut en leilighet i Trondheim

Ingrid kjøpte en leilighet i et sameie i Trondheim i 2025 og begynte å leie den ut i januar 2026. Hun bor ikke i tiltakssonen, så satsen er 22 prosent. Hun har ikke bodd i leiligheten selv, så begrensningen i vedlikeholdsfradraget gjelder ikke.

• Husleie, 14 000 kroner i 12 måneder: 168 000 kroner
• Felleskostnader (sameiet har ingen fellesgjeld): 30 000 kroner
• Kommunale avgifter og eiendomsskatt: 11 000 kroner
• Forsikring: 3 000 kroner
• Maling av to rom etter at den første leietakeren flyttet ut i august (vedlikehold, rommene var malt fra før): 18 000 kroner
• Ny oppvaskmaskin til utleien (under 30 000 kroner): 7 000 kroner
• Annonse: 1 500 kroner

Kostnadene er til sammen 70 500 kroner. Overskuddet blir 168 000 minus 70 500, altså 97 500 kroner. Skatten av det er 22 prosent, altså 21 450 kroner.

Ingrid lot også en elektriker legge inn flere stikkontakter og en ny kurs for 12 000 kroner. Det er en utvidelse av det elektriske anlegget, altså påkostning. Det gir ikke fradrag nå, men hun tar vare på fakturaen til et eventuelt salg.

Lånet på leiligheten er 1 800 000 kroner, og hun betalte 90 000 kroner i renter. Rentene er forhåndsutfylt fra banken og gir 19 800 kroner lavere skatt i den alminnelige inntekten. Det står allerede i skattemeldingen, uansett om hun fører utleien eller ikke.

Leieinntekten øker altså skatten hennes med 21 450 kroner. Endret hun ikke skattekortet da hun begynte å leie ut, kan hun få restskatt. Hvor mye avhenger av hva skattekortet bygde på. Ser hun det i beregningen før hun leverer, kan hun betale innen 31. mai og slippe renter.

I formuen står leiligheten med en beregnet markedsverdi på 4 000 000 kroner. Som sekundærbolig er formuesverdien også 4 000 000 kroner. Hun sjekker at leiligheten står som sekundærbolig og at arealet er riktig.

Tallene er et eksempel. Hva du skal betale, avhenger av hele skattemeldingen din, og Skatteetaten eller en regnskapsfører kan svare på det som gjelder deg.

Vanlige feil

• Å vente på at leien dukker opp. Leier du ut selv, kommer den ikke av seg selv. Du må føre den.
• Å trekke fra påkostning. Ny standard eller en endring av boligen gir ikke fradrag i leieinntekten.
• Å glemme fellesgjelden. Avdrag og renter på fellesgjeld i felleskostnadene skal trekkes ut før du fører fradraget.
• Å la boligen stå som primærbolig. En utleiebolig du ikke bor i, er sekundærbolig.
• Å kaste bilagene. Kan du ikke dokumentere en kostnad når Skatteetaten spør, kan du miste fradraget.

Kilder

Sist kontrollert 28. oktober 2026 mot sidene til Skatteetaten.

• Skatteetaten: Skattemeldingen, se, endre eller levere (30. april, regnes som levert med forhåndsutfylte opplysninger, endringer tre år tilbake, dokumentasjon når de spør)
• Skatteetaten: Skattemelding (skattemeldingen kommer i mars og april)
• Skatteetaten: Søk om utsatt leveringsfrist (én måned, søknad innen 30. april, automatisk innvilget)
• Skatteetaten: Skattemelding for nybegynnere (forhåndsutfylt, «Se alle opplysninger du kan legge til», sortering etter tema, bolig, lån og renter)
• Skatteetaten: Skatt når du leier ut bolig og eiendom (22 prosent, opp mot 50,6 prosent ved næringsvirksomhet, fradrag, vedlikehold og påkostning, fellesgjeld, møbler, eget arbeid, begrensningen ved overgang fra skattefri bruk, skattepliktig utleie skal oppgis)
• Skatteetaten: Formuesverdi av bolig (100 prosent for sekundærbolig, hva du sjekker, dokumentert markedsverdi)
• Skatteetaten: Satser for alminnelig inntekt (22 prosent, 18,5 prosent i tiltakssonen, 2026)
• Skatteetaten: Restskatt (betal senest 31. mai og slipp renter)
• Skatteetaten: RF-1189 Utleie mv. av fast eiendom (utgått) (ikke i bruk fra inntektsåret 2023)
• Skatteetaten: Utleie av fast eiendom fra formidlingsselskap (rapporteringsplikt, nye regler fra 2026, første rapportering januar 2027)
• Skatteetaten: Utleie under Ski-VM, pressemelding 25. februar 2025 (sjekk skattekortet, eget ansvar for beløpene, tilleggsskatt)
• Skatteetaten: Kraftig vekst i innrapporterte leieinntekter, pressemelding 17. juli 2025 (opplysninger fra formidlere brukes i skattemeldingen og til kontroll)
• Skatteetaten: Leier du ut bolig eller hytte? Sjekk skattereglene!, pressemelding 1. juli 2021 (næringsvirksomhet ved mange boliger eller mye korttidsutleie)